Произошедший 22-го марта сход снега с крыши дома по улице Строителей «прославил» наш город на всю страну. О происшествии и многих частных вопросах жилого фонда Усинска рассказала консультант Государственной жилищной инспекции по городу Усинску Ольга Логинова.
О ТКО: самосознание и крупногабаритный мусор
– Ольга Владимировна, начнём с многоэтажек по Парковой. К нам обращаются жильцы, которые ратовали за то, чтобы был остановлен сброс мусора возле подъездов, ввиду возникновения антисанитарии. После представления прокуратуры, запрещающего управляющим компаниям сбор ТКО на фактически общедомовой территории, сами жильцы, по привычке видимо, продолжают сваливать отходы в то же место, несмотря на запреты. То есть вырисовывается несколько проблем, которые хотелось бы с вами обсудить. Первая – куда складывать крупногабаритный мусор?
– Рядом с домом должна быть оборудована площадка для его сбора, должны соблюдаться требования СанПиНа.
– Если таковой нет? Ведь, когда вы выходите из подъезда со старой кроватью, а выкинуть её некуда, назад вы мусор не потащите. Управляющая компания скажет: «мы бы и рады, но нет мест для сбора мусора, которые мы могли бы оборудовать…». КУМИ, насколько нам известно, готовит реестр таких мест. Что делать?
– Таково положение дел. Если говорить о жилищной инспекции, то мы – надзорный орган.
– Подождите, но, чтобы жильцы думали о том, как мусор разделять, необходимо, чтобы его раздельно собирали, на отдельные полигоны отвозили.
– У нас полигон пока один. В Усинск пришёл предприниматель, который готов принимать, отвозить и утилизировать раздельный мусор из города. Но дело в том, что немногие из наших людей, как мне кажется, готовы к раздельному сбору мусора. Судить можно по тому, что в городе есть места для утилизации батареек и ламп, знают об этом единицы и пользуются этим единицы (мы постараемся найти данного предпринимателя, всё разузнать и привести информацию в ближайших выпусках газеты – прим. ред.).
– То есть множество законов ограничивают органы местного самоуправления, управляющие компании, но с гражданами мы пока сделать ничего не можем?
– Вероятнее всего, говорить можно только о самосознании каждого отдельно взятого жителя.
О ТКО: доступ к общедомовому имуществу
– Идём дальше. Оттуда же, с Парковой, поступил вопрос о том, что доступ к мусоропроводу перекрыт решёткой, по всей видимости, установленной жителями одной из квартир на данном этаже. Это Парковая, д. 20, последний подъезд, 2-й этаж, если быть точным. Насколько это законно и что можно с этим сделать?
– Это незаконно. Для решения вопроса собственнику необходимо обратиться в управляющую компанию, то есть, судя по адресу, в УО «Универсал», поставив её в известность о том, что кем-то ограничен доступ к общему имуществу. Управляющая организация в рамках договора управления обязана выявить данного собственника, провести с ним работу, уведомить о необходимости демонтажа оборудования, ограничивающего доступ к общему имуществу. Если собственник не среагировал, у управляющей компании есть основания и полномочия для обращения в суд. После вынесения судебного решения управляющая компания может обратиться к судебным приставам с целью принуждения соответствующего собственника к демонтажу ограждений.
– Переходим к вопросу об управляющей организации «Саг Билдинг». Возникла ситуация, при которой люди по-прежнему платят за жилищные услуги компании, которая, судя по открытым официальным источникам, находится в стадии ликвидации. Люди спрашивают: должны ли они вообще кому-то платить и, если да, то кому именно? Можно ли сделать перерасчёты и что вообще делать?
– По закону платить обязаны все. Факт неисполнения договора управления контролирует только собственник. В данном случае собственники могут сами фиксировать неисполнение актами по неисполнению договора управления.
– Есть ли какая-то форма данного акта или его пример?
– Формы нет: акт составляется в свободной форме: главное описать, какие услуги не исполняются, в течение какого времени. Необходимо написать два экземпляра данного акта и отнести их в управляющую компанию: один остаётся в организации, другой, с пометкой данной компании о принятии акта (дата, имя специалиста, соответствующая печать компании), остаётся у собственника. Управляющая компания на основании данного акта составляет для руководства документ о необходимости производства перерасчёта в части начисления оплаты за жилое помещение в связи с тем, что по договору управления не выполняется соответствующий перечень услуг, например, не производится очистка снега, уборка подъездов и так далее.
– Если никаких действий за этим не последует?
– Собственник имеет право обратиться в суд за перерасчётом платы. В качестве того, что данные услуги не были оказаны, в суде предоставляются выше описанные акты.
– Заявка может быть коллективной?
– Разумеется.
– Подавать иск нужно через прокуратуру или непосредственно в суд необходимо обращаться?
– Именно в суд. Без судебного решения не будет основания для производства перерасчёта. Собственник должен доказать, что договор управления не исполнялся.
Второй вариант — проведение общего собрания для смены управляющей компании до того, как она будет объявлена банкротом арбитражным судом. То есть собственники направляют в управляющую компанию письмо, в котором говорят о том, что ввиду неисполнения договора управления они инициируют процедуру общего собрания по повестке расторжения договора управления с данной организацией и по выбору новой управляющей компании с последующим подписанием с ней договора управления.
– Какой процент от числа собственников должен присутствовать на данном собрании?
– 10% от общего числа собственников. При этом 50% собственников от собравшихся плюс один голос должны проголосовать за то или иное действие. Проведение общего собрания регулируется статьями 44, 46 ЖК РФ.
Ещё о законах: представительства, бахилы, безразличие.
– Раз уж мы коснулись законодательства, можно вспомнить вступившие 1 марта поправки…
– …Внесение изменений в правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (согласно постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 и № 331 от 27.03.2018 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах…» – прим. ред.)
– Точно! То есть у диспетчерской службы теперь 5 минут на ответ на звонок жильцов, 10 минут на «перезвонить», если звонок пропустили, необходимость иметь при себе бахилы, полный комплект инструментов и оборудования для произведения ремонта именно, что сразу по приходу для исполнения заявки и т.д. А ещё представительство управляющей компании должно размещаться в пешей доступности от домов, которыми управляет организация. Причём под пешей доступностью определено расстояние в 3 км от дома. Везде ли соблюдается это правило?
– Например, до Пармы от города расстояние в несколько раз больше.
– Так что людям делать, если закон есть, а представительства – нет?
– Обращаться в госжилинспекцию. Номер телефона – 27-5-41. Конечно, можно для начала обратиться в управляющую компанию с соответствующим вопросом, а потом уже к нам.
Если честно, в обсуждениях довольно осторожно касаюсь тем сёл, общежитий, Пионерного, так как, если уйдёт и существующая управляющая компания, то с чем останется муниципалитет и собственники?
– Жителей ведь тоже можно понять – они разве виноваты в сложившейся ситуации?
– Как раз наоборот, виноваты, так как с 2005 года не могут выбрать управляющую компанию или выбрать способ управления жилым фондом. Можно же выбрать старшего, совет дома, заключать договоры с поставщиками коммунальных ресурсов напрямую. Из дома можно сделать конфетку: вы же в газете не раз писали о подобных примерах и под Москвой, и в Иркутске.
– Содержание этих домов, насколько нам известно, очень дорого обходится. Об этом говорили все, кто заходил на этот фонд.
– Дорого содержать, потому что низок тариф. А когда собственники сами увидят цифры, разберутся в том, сколько получает управляющая компания, сколько нужно отдать за обслуживание и заглянут после этого в свой кошелёк, в котором может остаться больше, чем есть сейчас, окажется, что они виноваты в том, что довели свои дома до такого состояния. Управляющие компании приступили к работе с 2005 года, с момента вступления в силу нового ЖК РФ. И до сих пор данными собственниками не реализованы как возможность выбора способа управления многоквартирными домами, так и право на выбор управляющей организации. Получается, что они бездействуют вот уже почти полтора десятка лет.
– А пока кого назначили, тот и пришел.
– Да. То же касается общежитий. Они говорят: мы живём в общежитиях». Нет, они живут в многоквартирных домах, причём именно жители данных общежитий были инициаторами обращения в суд с целью присвоения статуса «многоквартирный дом».
С другой стороны, компания «Урман» столкнулась с ситуацией, при которой в доме № 7 «а» по Парковой (бывшее общежитие № 1, ныне «многоквартирный дом») никак не проведётся общее собрание собственников квартир по повестке дня о проведении капитального ремонта кровли: крыша местами протекает по 1-й этаж. Директор говорит о том, что люди отказываются голосовать и вообще принимать в этом участие. Сотрудники компании сами ходят по квартирам, чтобы люди поставили галочку и подпись, а люди отказываются и от этого. При этом управляющей компании нужно собрать 2/3 голосов для того, чтобы поставить работы в план и выполнить их. Налицо людская инертность и безразличие к имуществу. А какие у них долги по оплате за жилищные услуги?
Лавина недавняя и «будущие»
– 22-го марта в доме №9 по Строителей с крыши сошел снег, разбив козырьки, входы магазинов и разнеся некоторые балконы жильцов. Что произошло, кто виноват, что делать?
– Что конкретно делала управляющая компания за день до этого мне доподлинно не известно, но наняли кран, верхолазов, производили очистку. Но так как кровля – оцинкованная, тронули – и снег с наледью превратился в лавину. В четверг (21.03.2019 – прим. ред.) я вручила директору управляющей компании – предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований в части очистки от снега кровель и придомовой территории.
Однако споры относительно виновных, теоретической компенсации, можно будет решить, как я считаю, только в суде.
– Как вообще регламентируется очистка кровли?
– Правилами Госстроя (Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 года №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»), в которых прописано, что управляющие компании обязаны своевременно очищать кровлю от снега и наледи.
– Что значит термин «своевременно»?
– Согласно минимальному перечню работ и услуг («Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» – Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 с ред. от 15.12.2018 – прим. ред.) работы выполняются по результатам осмотров.
– Но ведь осмотры разными могут быть, а их результаты оцениваться субъективно. Например, скажут «нет, еще рано», хотя там кепка на метр уже намелась.
– К сожалению, чётко прописано только про «колейность» на дорогах – свыше 5 сантиметров.
О гражданах
– Вообще такого потоков обращений не было. За аналогичный период 2016 года с января по март, включительно, было зарегистрировано 66 обращений. В 2017-ом – 105, ввиду внесения изменений по начислению платы за жилищную услугу – было введено понятие платы за коммунальный ресурс по содержанию общего имущества. В 2018-ом было рассмотрено 51 обращение, а сейчас уже 83: вступили поправки по ТКО, установка ОДПУ на отопление и корректировка по отоплению. Получается, что население активно только тогда, когда это касается платы, денег. Пишут, требуют проведения проверок. Во всём остальном население пассивно.
Есть дома, в которых я не проводила проверок никогда ввиду отсутствия обращений, есть управляющие компании, в отношении которых не проводились проверки по заявлениям граждан.
– Кого можно похвалить?
– Управляющая организация «Управдом»: в 2018 году не было предпосылок для проведения проверки. В «Универсале» были проведены 3 проверки, но связанные с обращениями граждан по отключению электричества за долги. Всё было законно. Кстати, у исполнителя коммунальных услуг есть право уведомить жильца о задолженности и предстоящем ограничении прямо в квитанции.
– Известны случаи разночтений схожих ситуаций управляющими компаниями и жильцами.
– Я рекомендовала всем управляющим организациям брать с жильцов письменные жалобы или запросы и письменно же на них отвечать. Потому что одни говорят, мол, обратились в компанию, но меня послали. Управляющая компания отвечает, что да, гражданин приходил, мы ему всё объяснили, он ушел довольным, но взял и написал заявление. Как понять, кто тут прав?
Парковки
– Ещё один вопрос, обсуждение которого мы хотели бы уже закрыть, так как говорили о нём достаточно много, – это парковки. Кажется, в нашем городе он ещё долго будет актуален.
– Сразу вам скажу, что в Усинске нет ни одной санкционированной парковки на придомовой территории: нет ни одного техпаспорта, в котором было бы обозначено место для стоянки автомобилей. Например, были обращения граждан относительно управляющей компании, не производящей очистку мест под автомашины. Проводится проверка, запрашивается техпаспорт дома с обозначенной придомовой территорией. А вот нет там никаких стоянок.
– Каким образом это решается?
– Собранием собственников жилья, которые должны обратиться в управляющую компанию с целью подготовки проекта на разграничение придомовой территории, включая детские площадки, стоянки для автотранспорта, площадки для сбора ТКО и так далее. С другой стороны, это должно приводиться в порядок системно.
Вода и фиксация
– Ещё один вопрос касается качества воды. Даже сам иногда утром иду умываться, а включу воду и сомневаюсь, насколько эта процедура безопасна, учитывая цвет жидкости, струящейся из крана.
– У госжилинспекции соответствующего измерительного оборудования нет, но мы рекомендуем гражданам проводить независимые исследования, например, в нашей Санэпидемстанции. Набираете в чистую баночку воду и отвозите на изучение. И уже с актом, результатом исследования обратиться либо к нам, либо в суд, в ходе заседания которого можно взыскать, в том числе, и моральный ущерб.
Есть порядок актирования неоказания качественных услуг, в рамках которого потребитель должен обратиться к исполнителю коммунальной услуги с заявкой. Если исполнитель не отреагировал, не пришел на фиксацию, потребитель сам составляет в свободной форме данный акт, например, что горячая вода не соответствовала температуре, текла ржавая. Это обязательно. Осенью мы столкнулись с тем, что в Пионерный не подавалось отопление, но никем не было это официально зафиксировано, хотя это происшествие ежедневно обсуждалось.
– Может шаблон какой-то создать, вроде «случилось то-то – делай так-то»?
– Я всегда говорю, что есть всего 4 постановления, регулирующих взаимоотношения в жилищном законодательстве, зная которые можно разобраться в любых вопросах. Это 354-е – «правила оказания коммунальных услуг», касающиеся горячей, холодной воды, отопления, электричества, ТКО. 491-е «правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» – всё, что касается общего имущества, собственника и управляющей организации. «Минимальный перечень услуг и работ в многоквартирном доме», утверждённый постановлением Правительства №290. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые Постановлением Госстроя №170, в которых говорится вообще обо всём, включая требования к уборке города. И, конечно, Жилищный кодекс, регламентирующий всё, что касается проведения собраний собственников, способов управления жилым домом, то есть возможности создания ТСЖ или прямого управления.
По материалам “Усинская новь”