Управляющие компании: обязанности, как сменить и чем недовольны жители

13
693
Фото: Евгений Волдаев

Работа управляющих компаний Усинска, если не главная, то важная проблема нашего города. Рассказываем, что делать, если УК не выполняют свои обязанности, а также публикуем результаты опроса об их работе, который «Усинск.Онлайн» проводил более двух недель.

Формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» включает в себя большой спектр работ и услуг. Не все жильцы знают, какое количество обязанностей на самом деле есть у управляющей компании, и куда обращаться с жалобой на её недобросовестную работу. Рассказываем, что именно входит в круг обязанностей УК, как проконтролировать их выполнение и почему жителей Усинска не устраивает работа управляющих компаний.


По каким законам живут УК

Управляющая компания — это организация, которая занимается управлением многоквартирных домов. В её обязанности входит обеспечение их должного санитарного и технического состояния.

Важно понимать, что УК — это частная компания, она подчиняется директору, а не администрации города, мэру или управлению ЖКХ. Но при этом управляющая компания выстраивает свою деятельность согласно большому количеству нормативно-правовых актов. Вот основные из них:

1. Жилищный кодекс РФ

2. Постановление Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.2006

3. Постановление Правительства РФ №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» от 15.05.2013

4. Постановление Правительства РФ № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» от 21 января 2006 г.

5. Постановление Правительства РФ № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» от 03.04.2013


Обязанности УК

В перечень обязанностей управляющих компаний, в соответствие с Жилищным кодексом, входит качественное оказание услуг, утвержденных собственниками, защита их интересов перед ресурсоснабжающими организациями, выполнение дополнительных ремонтных работ. К сожалению, перечислить все их в деталях мы не можем (вряд ли вы прочитаете материал длиною в бесконечность). Мы изучили нормативно-правовые акты, образцы договоров с жителями многоквартирных домов, которые нам прислали управляющие компании, и рассказываем вам о самом главном:

1. УК обязаны осуществлять приём, хранение и передачу документации, которая связана с управлением домом, актуализировать эту информацию и восстанавливать;

2. УК должна осуществлять контроль за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества. Важно понимать, что управляющая компания сама выбирает исполнителей ремонтных работ, а в случае невыполнения работ она обязана уведомить собственников о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома;

3. в обязанности УК входит ведение претензионных и исковых работ в отношении должников;

4. УК обязана обеспечить не только приём и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников, но и организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы, которая должна осуществляться круглосуточно;

5. УК обязана заниматься организацией проведения общих собраний собственников. А также их офис должен располагаться в пешей доступности (не более трёх км) от тех многоквартирных домов, которые находятся в её управлении;

6. УК обязана заниматься содержанием имущества в многоквартирном доме. Сюда входит и уборка мест общего пользования, придомовых территорий, противопожарные мероприятия. Управляющая компания должна проводить частичные осмотры элементов жилого дома, устранять мелкие неисправности по заявкам населения, заниматься техническим обслуживанием лифтов и обеспечением надлежащей эксплуатации общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа. УК должна выполнять работы по устранению аварийных ситуаций;

7. УК должна ежегодно предоставлять отчет о выполнении договора за предыдущий год путем размещения его на информационных стендах в подъездах и опубликования на сайте УК в сети Интернет, либо на сайте органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

8. УК обязана беспрепятственно предоставлять информацию по требованию собственников об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности УК, которые относятся к заключенному между сторонами договора.


УК не выполняет свои обязанности, что делать?

Частыми причинами недовольства жителей является некачественное обслуживание, регулярные отключения воды и света, антисанитария в подъезде и проблемы вроде прохудившейся крыши или жёлтой воды. В этих случаях (и не только) жители имеют провести осмотр состояния общего имущества и зафиксировать все работы, не выполненные по смете. Далее написать претензию в саму УК или ГЖИ (Государственная жилищная инспекция, прим.). По итогам проверки контролирующий орган выдаст предписание об устранении нарушений. При этом не стоит забывать, что срок рассмотрения всех обращений – один месяц.

О том, куда направлять жалобы, к сожалению, знают не все жители: 48,2% опрошенных на вопрос «Знаете ли Вы, куда направлять жалобы на УК» ответили отрицательно. Важно отметить, что жалоба подаётся в свободной форме, самое главное чётко и подробно расписать свои претензии.

Если на ваши жалобы не реагируют, ситуация не улучшается, а недовольство растёт, то вы имеете право сменить УК.


Хочу сменить УК. Как это сделать?

Согласно опросу жителей (о нём расскажем подробнее ниже) 46% опрошенных хотят сменить свою управляющую компанию. Вот семь шагов, которые необходимо пройти, чтобы сменить УК.

Шаг 1. Проводим переговоры с управляющими организациями и определяем условия управлением дома.

Шаг 2. Собираем реестр собственников. Чаще всего УК не помогает проводить собрание, поэтому его организация лежит на самих собственниках. Реестр собрать не сложно: необходимо пройти по всем помещениям, опросить жителей и вписать в таблицу ФИО собственников, номера свидетельств о праве собственности.

Шаг 3. Формируем повестку собрания.

В повестку собрания обязательно нужно включить следующие пункты:

  • а) проведение собрания в форме очно-заочного голосования;
  • б) расторжение договора управления, заключенного с прежней управляющей организацией;
  • в) выбор способа управления и утверждения новой управляющей организации;
  • г) утверждение условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества;
  • д) сроки передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК, рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от предыдущей управляющей организации к новой (после расторжения договора управления).

Шаг 4. Уведомляем всех собственников (в том числе юридические лица, муниципалитет). не менее чем за 10 дней до проведения собрания.

Шаг 5. Проводим собрание, на котором всем участникам раздаём бюллетени для голосования по выбору новой УК.

Шаг 6. Считаем голоса и составляем протокол. Протокол доводим до УК, ГЖИ и администрации муниципалитета. На основании протокола ГЖИ включит новой дом в лицензию УК.

Шаг 7. Передача документов между УК.


Ситуация в Усинске

В начале октября редакция «Усинск.Онлайн» проводила опрос среди жителей города. В нём приняли участие 342 человека, основной возраст опрошенных составил от 31 до 45 лет (58%).

Максимальная сумма за жилищно-коммунальные услуги, по словам жителей, составила 14 000 рублей, при этом 88% опрошенных посчитали, что сумма завышена.

Качество горячей воды оценили на четыре балла из пяти, а холодной на пять. При этом 175 жителей сообщили, что сталкиваются с частыми перепадами температуры воды, 103 человека пожаловались на цвет — вода течёт желтая или коричневая. Помимо этого, опрошенные сталкиваются с проблемами неприятного запаха от воды, частыми отключениями и низкой температурой горячей воды. Один из опрошенных (на момент проведения опроса), проживающий на улице Молодёжной, рассказал об отсутствии горячей воды на одном из стояков, а жители Больничного проезда 3а и ул. Чернова пожаловались, что горячей воды у них нет совсем.

Опрошенные посчитали, что их управляющие компании не справляются с уборкой подъездов и придомовых территорий, вывозом снега зимой и обслуживанием лифтов. Низко оценили жители и ремонт в подъезде, лишь 9% опрошенных им довольны. 57% опрошенных сообщили о некачественном обслуживании домофона в домах, также большинство жителей (более 40%) оценили информирование жителей дома о проделанной работе и консультирование в случае проблем на единицу.

Мы отправляли запросы на получение информации в городские управляющие компании. К сожалению, лишь у единиц из них есть сайты, на которых не составляет труда найти контакты, фамилии директоров и всю информацию о деятельности компании. В большинстве случаев информация разбросана по разным сайтам.

На запросы ответили несколько УК: «Универсал», «Форма», «Строймастер», «Фок», «Перспектива» и «Управдом». Помимо прочего руководители компании сообщили количество поступивших и выполненных заявок от жильцов за 2019 год:

  1. «Универсал»: поступило 6172 обращения в аварийно-диспетчерскую службу. Все проблемы решены;
  2. «Управдом»: поступило устных заявок 169, письменных заявок 4 — все проблемы были решены. Жалоб не поступало;
  3. «Фок»: поступило 2183 заявки, из них 52 отложены в связи с сезонными работами;
  4. «Форма»: поступило 596 заявок и обращений;
  5. «Перспектива»: 2448 обращений и заявок;
  6. «Строймастер»: 455 обращений.

Результатами опроса, который провела наша редакция, заинтересовался Общественный Совет города. После публикации вопросов на сайте представители Совета связались с нами и попросили сообщить им о результатах.

Помните, что управляющая компания — это подрядчик, которому мы платим деньги за работу. Их услуги можно сравнить с такси: мы платим таксисту за то, что он подвёз нас до дома. При этом мы сами вправе выбирать службу, которая предоставит нам машину, самостоятельно решаем, каким классом поедем. Мы просим водителя открыть окно или сбавить музыку, если нам некомфортно. Аналогично происходит с работой УК: только вместо музыки мы просим устранить проблемы и оставляем заявки. Не управляющие компании диктуют нам условия, а мы сами.

(с) Елена Скворцова

Печать

13 КОММЕНТАРИИ

  1. Нужно сделать одно ЖКХ на весь город и тогда всё будет хорошо, цены на коммуналку сразу упадут, эффективность обслуживания вырастет. Зачем на такой городок 20 жульнических кантор?

  2. почему не пишите про УК «Гелиос»или как от нее избавиться.Дома которые он обслуживал временно на три месяца передали не пойми кому.но в платежках получатель Гелиос. Не понятно ,что будет после трех месяцев,опять вручат переназванному Гелиосу, или администрации это выгодно.если в городе есть многоквартирные дома которые вообще никто не обслуживает.

    • вполне возможно, что мутит очередную УК. Гелиос как сказочный персонаж, у которого отрубают одну голову, вместо неё вырастают три. От ничегонеделания Гелиос, дома, который он обслуживал, почти все теперь в аварийном состоянии. И при том, что деньги платились бешеные. Только где деньги, Зин? Гелиос банкрот. Умудрился.

      • Бывший руководитель этой УК вор и мошенник. Благодаря тесным связям в МВД города (а сам он из «бывших»), всё сходило с рук и его левыми делами никто серьёзно не занимался, хотя сигналы были. Зато благодаря всё тем же связям он прижимал к ногтю всех недовольных его деятельностью. Но, видимо, что-то поменялось в расстановке и ему предложили отделаться малой кровью. Отсюда и банкротство. А украденные у собственников деньги вложены куда нужно ему. Народу нужно быть решительней и бороться с такими деятелями сообща, а не в одиночку.

  3. На подъездах есть номера телефона и название УК. У нас, например, — Ритм. Обращались по поводу батарей при подключении отопления, оперативно реагировали. У соседей спросите, если вы не такой активный, может они знают, кому вас временно передали. В подъезде чисто.

  4. «Форма» написали количество обращений, а сколько из них решено? Ужасная и безответственная компания.

  5. Может кто знает как выглядит и где установлена Система диспеч. лифтов ОБЬ,за которую жильцы оплатили в УК ФОК от кв м жилплощади еще в апреле месяце сумма не маленькая Нас не спросили нужна ли нам эта хрень в вонючей грязной коробке. Лифт частенько глючит. Тогда смысл в этой системе какой?

  6. Звонил в диспетчерскую УК грубят, заявку не регистрируют, когда придут сантехники не говорят. Бардак.

  7. Мы сегодня жителями дома комсомольская 15 провели проверку подвала и чердака. Это просто ужас что там твориться каналищационный ручей вдоль всего дома. Мусор кругом хоз инвентарь валяется тараканы, на трубах хомуты. На чердаке полная антисанитария, грибок, явно видно что там живут люди без определённого места жительства там же они ходят по нужде. Вот так Ук Универсал управляет нашим домом. А знаете чья вина? Вина наша платильщиков что позволяем ук так себя вести. Не поленитесь напишите заявление в свою ук и попросите доступ в подвал и чердак. Все наглядно увидите. А отчёты которые они пишут это все пыль в наши глаза чтоб мы ничего не поняли. Они за счёт того что мы не интересуемся и не контролируем их, очень даже припеваюче живут. Недвижимость за границей и тд.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here