Прокуратура и жилинспекция ответили на вопросы по ЖКХ

Какие вопросы решает общее собрание жильцов? Как расторгнуть договор с УК? Что делать, если систематически отключают воду?

Усинском филиале Общественной приемной Главы РК состоялась “Прямая линия” и личный прием граждан на тему: «Вопросы по установлению и начислению платы за жилищную услугу (за управление, содержание и ремонт общедомового имущества)». На вопросы граждан ответили помощник Прокурора города Усинска Изъюров Сергей Михайлович и консультант государственной жилищной инспекции г. Усинска Логинова Ольга Владимировна.

Были заданы вопросы:

Какие вопросы решает общее собрание собственников многоквартирного дома? 

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определена ст. 44 ЖК РФ. Согласно статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом? 
Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании очным или заочным голосованием и может быть изменен в любое время на основании его решения. Количество голосов собственника помещения, при принятии решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Какие есть способы управления многоквартирным домом? 
Способы управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей компанией.

Кто должен или может быть инициатором собрания? 
Собрание может быть проведено по инициативе любого из собственников. Общее собрание собственников помещений (жилых и нежилых) правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.

Кто может голосовать на собрании, на основании каких документов? 
Собственники помещений (жилых и нежилых) согласно свидетельству о праве собственности, договора купли-продажи помещения, договора долевого участия в строительстве и т.п. и наниматели на основании доверенности собственника – муниципалитета.

Как определяется большинство собственников, необходимое для принятия решения. 
Порядок определения большинства собственников определен главой 6 ЖК РФ. Главное, что большинство голосов определяется не по количеству собственников (нанимателей), а по площади имеющихся в собственности помещений. Жители неприватизированных квартир, проживающие по найму, не участвуют в голосовании.

Может ли муниципалитет участвовать в голосовании, если в доме есть муниципальные квартиры?
Да, может. В собрании может участвовать либо представитель собственника – муниципалитета, либо по доверенности администрации города – наниматель квартиры. В этом случае необходимо своевременно оформить доверенность в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям.

Что должно входить в договор между управляющей компанией и собственником по управлению многоквартирным домом?
В договор между управляющей компанией и собственником по управлению многоквартирным домом в обязательном порядке следует включать:
а) примерный договор, который следует заключать управляющей компанией с каждым собственником помещений в многоквартирном доме;
б) порядок расчета и взимания платежей за коммунальные услуги, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
в) расчет платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который исходит из ежегодной сметы расходов по выше означенным работам, предложенной управляющей компанией и утвержденной общим собранием собственников помещений;
г) перечень обязанностей управляющей компании по распоряжению общим имуществом;
д) ответственность сторон и прежде всего управляющей компании, на основании чего договор может быть расторгнут;
е) другие юридически обоснованные вопросы, касающиеся содержания и обслуживания многоквартирного дома, которые общее собрание собственников помещений считает необходимым включить в договор.

Вправе ли управляющая компания направлять для подписания договор, не проводя собрание (очное или заочное), будет ли такой договор правомерен? 
Если собрание не проводилось, и жители не избрали управляющую компанию, то в этом случае подписание договора на управление с этой управляющей компанией не правомерно и может быть обжаловано. Договор должен быть составлен на тех условиях, которые определены на общем собрании собственников дома.

Должна ли УК заключать с каждым нанимателем или собственником договор?
Да, в обязательном порядке с каждым собственником. В договоре обязательно должно быть указано общее имущество дома, передаваемое в управление, стоимость услуг, порядок контроля. Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах, подписанных обеими сторонами, у каждой стороны на руках должен остаться один экземпляр подписанного договора.

Будет ли действительным договор, в котором управляющая компания предусмотрела пункты, нарушающие Жилищный кодекс (например, бессрочность договора, если в ЖК указано, что договор может быть заключен от 1 до 5 лет)? 
Такой договор может быть оспорен любым собственником или нанимателем, так как он нарушает Жилищный кодекс.

В каком порядке управляющая компания должна отчитываться перед жильцами? 
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса управляющая компания обязана в течение первого квартала следующего года отчитаться перед собственниками за прошедший год, если иное не будет установлено договором. Такой отчет по истечении года следует в обязательном порядке предусмотреть в договоре и не исключать его в целях оповещения собственников о проделанной за год работе.

Имеет ли право управляющая компания установить в договоре оплату за свое управление сверх платы на содержание и ремонт жилья? 
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом входит в состав платы за содержание жилого помещения.

Как расторгнуть договор, если жителей не устраивает работа управляющей компании? 
Если Вас не устраивает работа управляющей компании и Вы хотели бы расторгнуть договор до окончания срока действия договора, то это можно сделать по соглашению сторон, а в случае, ели управляющая компания не желает расторгать договор, то в судебном порядке. Основание расторжения – невыполнение управляющей компанией существенных условий договора. Решение о расторжении договор принимается общим собранием собственников дома.

Куда обратиться, чтобы улучшили уличное освещение? 
Организация уличного освещения является вопросом местного значения, который находится в полномочиях поселений. Поэтому по установлению дополнительно фонарей (фонарных столбов с фонарями) следует обратиться в администрацию городского (сельского) поселения, в границах которого находится ваше место проживания.

Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах, в которых часть квартир принадлежит жильцам на праве собственности, а другая часть находится в муниципальной собственности? 
Почтовые ящики также являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах осуществляют собственники помещений. В нашем случае, если в доме имеются проживающие по социальному найму в квартирах, находящихся в муниципальной собственности, то в замене почтовых ящиков финансово участвует местный муниципалитет.

Что входит в плату за содержание жилья в многоквартирном жилом доме? 
В плату за содержание и ремонт жилого помещения входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы использованные на содержание общего имущества в доме.

За чей счет должен проводиться капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме? 
Согласно ст. 154 Жилищного Кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
– плату за жилое помещение , включающую в себя плату за услуги и работу по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;
– плату за коммунальные услуги.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в размере, установленном в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в мкд с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Решение о порядке взимания оплаты с жителей по статье <капитальный ремонт>, размере тарифа и использовании собранных средств на капитальный ремонт необходимо принять на общем собрании жильцов дома. С инициативой проведения общего собрания может выступить любой собственник помещений данного дома.

Скажите пожалуйста, с какого момента начинается отопительный сезон и когда он заканчивается? 
Если собственники помещений в многоквартирном доме или собственники жилых домов не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода, а также если тепловая энергия для нужд отопления помещений подается по сети централизованного теплоснабжения, то исполнитель начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные уполномоченным органом. При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8°С, а конец отопительного периода – при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8°С в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода.

Что делать если систематически отключают горячую и холодную воду?
Согласно Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов” (вместе с “Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”) в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, исполнитель обязан произвести уменьшение размеры оплаты за оказанные услуги.

Должны ли извещать жильцов о предстоящих ремонтных работах в частных квартирах? 
Да, должны. Не позднее 3 дней до проведения плановых работ внутри жилого помещения подрядная организация обязана согласовать с потребителем время доступа в это помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри жилого помещения, в котором они должны указать: предполагаемые дата и время проведения работ; номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней с момента получения уведомления; вид работ, который будет проводиться; сроки проведения работ; должность, фамилия, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.