Предлагаем почитать интересный материал, подготовленный специалистами Роскачества о понятиях стоимостей в сфере недвижимости. Если планируете покупки в ближайшее время, то статья вам будет особенно полезна.
Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет
Рыночная стоимость недвижимости – это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки – в договоре о купле-продаже.
Рыночную стоимость определяет сам продавец, а иногда риелтор, если продавец действует через него. Также рыночную стоимость иногда может определять оценщик, например, для банка.
Особенности расчета рыночной стоимости
На определение этой цены влияет множество факторов. Их можно подразделить по нескольким критериям. Среди них:
- Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
- Существенные. Они касаются квартиры и дома. А именно: площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и т. д.
- Второстепенные. Это может быть вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.
Те или иные критерии могут выходить на первый план, поскольку для разных покупателей могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.
Рыночную стоимость недвижимости обычно указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.
Особенности кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.
Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают:
- район,
- возраст дома,
- материал,
- экономику в населенном пункте,
- площадь жилья.
Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было свыше 10 лет, а окна выходят на промзону.
Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам размер кадастровой стоимости на данный момент. Процедура оценки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:
1. Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
2. Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
3. Подготовка отчета.
4. Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
5. Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
6. Утверждение результатов проверки.
Справочно: Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.
На что влияет кадастровая стоимость?
Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.
Налог на имущество. Он рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
Земельный налог. Он составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно оплачивать каждый год.
Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.
Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.
В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для нее важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.
Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна – все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.
Обе стоимости могут со временем меняться. Кадастровая стоимость проходит перерасчет раз в 3–5 лет, а в городах федерального значения чаще – каждые 2 года.
Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых веток метро, транспортных развязок, торговых центров тоже может увеличить стоимость жилья.